Glossaire

La courbe de vétusté d’un élément de construction décrit le processus de vieillissement, les modifications de l’état d’un élément au fil du temps. Chaque élément de construction a, en fonction de sa catégorie et de sa qualité, sa propre courbe de vétusté.

Le processus de vieillissement des bâtiments est un domaine complexe. D’une part, l’état des bâtiments se dégrade au fil du temps et d’autre part les exigences en matière d’utilisation, de confort et d’aménagements techniques évoluent.

L’état constructif peut se référer à un élément de construction, à un bâtiment ou à un portefeuille de bâtiments. Il dépend non seulement de l’âge de l’objet considéré, mais aussi du respect des règles de l’art lors de la construction, de l’intensité d’usage et de l’efficacité de l’entretien.

Les éléments de construction sont les éléments constitutifs d’un bâtiment. Ils peuvent être classés en différentes catégories selon leurs caractéristiques, dont les plus importantes sont la fonction et la longévité.

La fonction et la longévité des éléments de construction ne sont absolument pas constantes en pratique. Pour déterminer la qualité des éléments de construction, il faut prendre en compte outre leur fonction, la mise en œuvre constructive, la longévité des matériaux, les interactions avec d’autres éléments de construction et l’intégration à l’ensemble du bâtiment.

La valeur assurée du bâtiment est fixée par l’assureur du bâtiment. Bien que cette valeur doive, en principe, correspondre à la valeur de reconstruction, il arrive souvent que ce ne soit pas le cas.

La stratégie immobilière définit un cadre d’action aidant à prendre des décisions et à agir de manière efficace et axée sur les objectifs. Elle aborde des thèmes tels que la vue d’ensemble, l’approche intégrée, le long terme, la rentabilité, la durabilité, la mesurabilité et la gestion.

Le comportement d’investissement découle des objectifs définis pour un bâtiment ou l’ensemble d’un portefeuille immobilier. Il faut toujours faire la distinction entre l’entretien et la rénovation, le remplacement, la stratégie d’abandon et la vente. Le report, par soucis d’économie, de travaux de remise en état, correspond à une stratégie d’abandon.

La durée d’utilisation restante est le laps de temps d’ici le moment économiquement idéal pour effectuer les travaux de remise en état. L’évaluation des éléments de construction est destinée à définir ce laps de temps le plus précisément possible. A cet effet, il est nécessaire de se déplacer sur le site, mais aussi de disposer d’un solide savoir-faire technique et de beaucoup d’expérience.

La planification stratégique des investissements est la condition préalable à une gestion réussie, axée sur le long terme, du parc immobilier. Elle se base sur la stratégie immobilière et la vue d’ensemble des besoins en investissements des prochaines années.

L’entretien des bâtiments désigne toutes les mesures servant à en prolonger la durée d’utilisation. Les dépenses courantes correspondent à la maintenance, les dépenses prévues à la réfection et à la remise en état.

La valeur de reconstruction d’un bâtiment correspond aux investissements qui seraient nécessaires pour qu’un bâtiment soit reconstruit aujourd’hui, avec ses caractéristiques d’origine. Cette valeur sert de base au calcul des frais. Les investissements augmentant la valeur du bâtiment ne sont pas pris en compte.

Le moment idéal de remise en état est celui où les frais de remise en état, comparés à la durée d’utilisation restante, sont les plus faibles. Les travaux de remise en état effectués avant ou après ce moment idéal génèrent des surcoûts.

La valeur effective correspond à la valeur de reconstruction moins la décote pour vétusté. Une baisse de cette valeur a un impact négatif sur la qualité d’usage du bâtiment.