Glossar

Die Alterungskurve eines Bauteils beschreibt den Alterungsprozess, die Zustandsveränderung eines Bauteils im Verlaufe der Zeit. Jedes Bauteil hat in Abhängigkeit von Bauteilart und Bauteilqualität eine spezifische Alterungskurve.

Der Alterungsprozess von Gebäuden ist eine komplexe Angelegenheit. Einerseits verschlechtert sich der Zustand mit der Zeit und andererseits verändern sich die Anforderungen bezüglich Nutzung, Komfort und technischer Einrichtungen.

Der bauliche Zustand kann sich auf ein Bauteil, ein Gebäude oder ein Gebäudeportfolio beziehen. Er ist nicht nur vom Alter abhängig, sondern ebenso davon, ob die Regeln der Baukunst eingehalten wurden, wie intensiv die Beanspruchung ist und wie wirksam Unterhalt betrieben wird.

Bauteile sind die Bestandteile, aus denen ein Gebäude besteht. Sie können aufgrund ihrer Eigenschaften verschiedenen Bauteilarten zugeordnet werden. Die wichtigsten Eigenschaften sind die Funktion und die Lebensdauer.

Funktion und Lebensdauer von Bauteilen sind in der Praxis keineswegs konstant. Die Bauteil­qualität umfasst neben dem Mass an Funktionstauglichkeit auch die konstruktive Umsetzung, die Dauerhaftigkeit der verwendeten Materialien, das Zusammenspiel mit anderen Bauteilen und den fachgerechten Einbau.

Der Gebäudeversicherungswert definiert die maximale Schadensumme und dient der Berechnung der Versicherungsprämien.

Eine Immobilienstrategie beschreibt einen Handlungsrahmen, der das zielorientierte und wirkungsvolle Entscheiden und Handeln begünstigt. Darin werden Themen wie Gesamtheit, Ganzheitlichkeit, Langfristigkeit, Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit, Messbarkeit und Management behandelt.

Das Investitionsverhalten leitet sich aus den Zielsetzungen für ein Gebäude oder ein ganzes Immobilienportfolio ab. Grundsätzlich ist zwischen Unterhalt und Erneuerung, Ersatz, Bewirtschaftung auf Abbruch sowie Verkauf zu unterscheiden. Die Verzögerung von Instandsetzungsmassnahmen (Sparen) gehört in die Kategorie Bewirtschaftung auf Abbruch.

Die Restnutzungsdauer ist die Zeitspanne bis zum wirtschaftlich idealen Instandsetzungs-zeitpunkt. Die Bewertung von Bauteilen hat zum Ziel, diese Zeitspanne möglichst zutreffend zu bestimmen. Dazu braucht es eine Besichtigung vor Ort, Fachwissen und viel Erfahrung.

Strategische Investitionsplanung bildet die Voraussetzung für ein langfristig erfolgreiches Management von Immobilien. Als Grundlage dazu dienen die Immobilienstrategie und eine Übersicht über den Investitionsbedarf der nächsten Jahre.

Unterhalt von Gebäuden meint alle Massnahmen, die der Verlängerung der Lebensdauer dienen. Laufende Ausgaben entsprechen dem Instandhaltungsaufwand, geplante Ausgaben entsprechen dem Instandsetzungsaufwand.

Der Wiedererstellungswert eines Gebäudes entspricht den Investitionen, die getätigt werden müssten, wenn ein Gebäude mit den ursprünglichen Eigenschaften heute wieder neu gebaut werden sollte. Diese Grösse dient als Basis für Kostenberechnungen. Wertvermehrende Investitionen sind darin nicht enthalten.

Der Zeitpunkt, in welchem die Funktion der relativen Instandsetzungskosten pro Zeiteinheit ein Minimum erreicht, wird als wirtschaftlich idealer Zeitpunkt definiert. Demnach verursachen Instandsetzungen vor oder nach diesem Zeitpunkt erhöhte Kosten.

Der Zustandswert entspricht dem um die Alterung verminderten Wiedererstellungswert. Ein abnehmender Zustandswert vermindert den Wert eines Gebäudes und führt zu einer Abnahme der Nutzungsqualität.